Obligación de Escriturar – Inexistencia de Caso Fortuito o de Fuerza Mayor

La justicia hizo lugar a una demanda de escrituración y rechazó las defensas del desarrollista de un emprendimiento inmobiliario que adujo como caso fortuito las demoras de los órganos administrativos provinciales y municipales en el otorgamiento de las correspondientes habilitaciones. La Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, en la causa “Szpilard Luis A. y o. c/ Las Acequias Desarrollos Inmobiliarios”, hizo lugar a una demanda de escrituración de un inmueble adquirido por boleto privado, promovida en contra de una empresa de desarrollos inmobiliarios. Tratando de justificar la demora en el cumplimiento de la obligación de otorgar escritura pública, el desarrollista invocó como un supuesto de caso fortuito la tardanza de los organismos pertinentes en la aprobación de planos y la realización del estudio de impacto ambiental. Concretamente, responsabilizó al gobierno de la provincia, por cuanto la comercialización del loteo se llevó a cabo con la correspondiente autorización, sin que se le exigiera la aprobación del estudio de impacto ambiental en forma previa y posteriormente el Servicio de Catastro estableció, como requisito a la presentación de los planos para su registración, el cumplimiento de la Ley de Medio Ambiente. De esta forma, la demandada acusó demoras en la resolución respecto del estudio de impacto ambiental presentado por su parte. Para darle la razón al adquirente del inmueble, la Justicia consideró lo siguiente: – Los trámites administrativos aludidos por el desarrollista solo hacían más difícil y oneroso el cumplimiento de su obligación pero no lo impedían, por lo que no resultaban un obstáculo insuperable;- La complejidad de las tramitaciones administrativas propias de este tipo de emprendimientos urbanísticos son cuestiones que debieron ser evaluadas y previstas por la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario, por lo que ésta se encuentra obligaba a arbitrar todos los medios profesionales a su alcance para el logro de los objetivos comprometidos en el contrato de compraventa;- En todo caso, está dentro de las obligaciones del vendedor, la de salvar los obstáculos que impedían otorgar la escritura traslativa de dominio de la cosa vendida en tiempo y forma;- Para que un hecho pueda ser considerado caso fortuito -entre otros elementos- debe ser imprevisible y la imprevisibilidad debe ser juzgada al momento de nacer la obligación, no al del incumplimiento y el parámetro para determinarla es la diligencia que exige la obligación de que se trata. En base a estos argumentos, la Justicia hizo lugar a la demanda y condenó al vendedor a otorgar escritura pública del inmueble individualizado en el boleto de compra venta, en el término de veinte días, por ante el escribano que proponga el comprador.