El pasado 12 de noviembre el Gobierno Nacional publicó el DNU Nº 1017/2024, dando a conocer las llamadas “Hipotecas Divisibles” o “Hipotecas sobre Bienes Futuros”.
La medida, tiene por objeto permitir que se constituyan hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
Un impulso para el mercado inmobiliario
Esta herramienta tiene como objeto permitir que más personas accedan a viviendas desde las etapas iniciales del proyecto, facilitando el financiamiento de propiedades en construcción o de lotes en desarrollo.
Asimismo, permitirá financiar proyectos inmobiliarios desde sus etapas iniciales, incentivando el desarrollo de nuevos emprendimientos y la construcción de más unidades habitacionales.
¿Cómo funcionan las hipotecas divisibles?
Las hipotecas divisibles permiten constituir una hipoteca sobre la totalidad del inmueble, como un terreno o un proyecto en construcción, y dividirla posteriormente para cada unidad resultante.
🔑 Ejemplo práctico:
Un desarrollador inmobiliario obtiene un préstamo bancario respaldado por la hipoteca de un terreno destinado a construir un edificio de departamentos. Mientras avanza el proyecto, cada comprador puede adquirir su unidad financiada mediante una subdivisión de la hipoteca original. De este modo:
- Cada departamento obtiene su propia hipoteca individual, aunque todavía esté en construcción o no tenga escritura.
- Los compradores acceden a créditos hipotecarios bajo las mismas o similares condiciones que una propiedad terminada.
- Esto permite financiar inmuebles «en pozo» desde el inicio del proyecto.
Por su parte, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) reglamentó, el pasado 21 de noviembre de 2024, las Hipotecas Divisibles, permitiendo que estas nuevas modalidades de financiamiento sean aceptadas como garantías. Este avance equipara las hipotecas tradicionales con las destinadas a proyectos inmobiliarios, bienes futuros y derechos de superficie, transformando las posibilidades de acceso a la vivienda.
¿Qué cambia con la reglamentación del BCRA?
- Estas hipotecas ahora serán aceptadas como garantías por las entidades financieras.
- Los bancos podrán emitir créditos respaldados por estas nuevas modalidades, sin necesidad de modificaciones operativas.
- Se equiparan a las hipotecas tradicionales, por lo que compartirán desde ahora las mismas características y beneficios que las nuevas modalidades, especialmente en términos de riesgo crediticio y exigencias de capital.
- Su aplicación será optativa para cada entidad bancaria.
¿Qué falta para su implementación total?
Aunque el BCRA ya reglamentó la medida, resta la reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos puedan ofrecer líneas de crédito específicas.